C'est avec un immense plaisir que je lance cette chronique sur le droit de la copropriété dans la Revista Condomínios e Vizinhança. Chaque mois, nous aborderons des sujets juridiques actuels et pertinents pour la vie en copropriété. Votre participation est d'une importance capitale. Envoyez vos suggestions, critiques et compliments à l'adresse e-mail condominio@pw.adv.br, nous serons ravis d'y répondre.
Dans cette édition, nous allons parler de l'un des plus grands problèmes rencontrés par les syndics et les gestionnaires : l'impayé.
Il ne fait aucun doute que l'impayé en copropriété génère des revenus inférieurs aux prévisions, entraînant divers autres problèmes tels que : le fonctionnement des services de base, l'augmentation des dépenses des autres résidents et, dans les cas les plus extrêmes, même la relation entre les copropriétaires et avec l'gestion de la copropriété.
L'article 1.348, VII du Code civil stipule que : !£Il appartient au syndic : de réclamer aux copropriétaires leurs contributions, ainsi que d'imposer et de réclamer les amendes dues !. Mais comment effectuer cette cobrança de manière efficace ?
Généralement, les syndics délèguent ces cobranças extrajudiciaires à l'administrateur ou au comptable, mais ne les supervisent pas, laissant le temps passer et la dette s'accumuler.
Des recherches ont déjà prouvé que plus une dette est réclamée tôt, plus les chances de la recouvrer sont grandes. Mais il ne suffit pas de réclamer, il faut savoir réclamer.
Par conséquent, la suggestion est que le syndic ne procède pas lui-même à la cobrança de la dette, afin de ne pas s'exposer auprès des copropriétaires. Il doit engager un cabinet spécialisé en cobranças.
Beaucoup pensent que la cobrança ne peut être effectuée que 30 jours après la date d'échéance de la dette et qu'une action en justice ne peut être intentée que 90 jours après la date d'échéance, ce qui est faux.
Il est d'une importance capitale que le syndic, en collaboration avec l'administrateur et le cabinet de cobrança, établisse une stratégie de cobrança, déterminant les délais de tolérance et les actions à entreprendre à chaque étape du processus.
Un autre point important à souligner est que le syndic ne peut pas omettre de réclamer les amendes et les intérêts, et encore moins accorder des remises sur les charges de copropriété.
En aucun cas le débiteur ne peut être contraint pendant le processus de cobrança, qu'il soit judiciaire ou extrajudiciaire. Son nom ne peut pas être divulgué dans des listes d'impayés ouvertes et affichées sur les tableaux d'affichage de la copropriété. L'approvisionnement en gaz et en eau ne peut pas non plus être interrompu, tout comme l'utilisation des espaces communs de l'immeuble, tels que les salles de fête, la piscine et les terrains de sport, ne pourra pas être interdite.
Chercher le dialogue est toujours la meilleure option, mais si la conversation ne porte pas ses fruits, la copropriété doit engager une action en justice, car l'unité immobilière elle-même garantira l'exécution.
Marcio Panno Waknin est avocat, spécialiste en droit de la copropriété et associé du cabinet Panno Waknin Sociedade de Advocacia.