È con immenso piacere che inauguro questa rubrica sul Diritto Condominiale per la Rivista Condomínios e Vizinhança. Ogni mese affronteremo temi giuridici attuali e rilevanti per la vita condominiale. La vostra partecipazione è di fondamentale importanza. Inviate i vostri suggerimenti, critiche ed elogi all'indirizzo email condominio@pw.adv.br, saremo lieti di rispondervi.
In questa edizione, parleremo di uno dei maggiori problemi affrontati da amministratori e gestori: l'inadempienza.
Non abbiamo dubbi che l'inadempienza condominiale generi entrate inferiori alle previsioni, causando numerosi altri problemi come: il funzionamento dei servizi di base, l'aumento delle spese per gli altri residenti e, nei casi più estremi, persino il deterioramento delle relazioni tra i condomini e con l'amministrazione del condominio.
L'articolo 1.348, VII del Codice Civile recita: "Compete al síndico: riscuotere dai condomini i contributi, nonché imporre e riscuotere le multe dovute!". Ma come effettuare questa riscossione in modo efficiente?
Generalmente, gli amministratori delegano all'amministratore esterno o alla contabilità queste riscossioni stragiudiziali, ma non supervisionano, lasciando passare il tempo e aumentando il debito.
Ricerche hanno già dimostrato che prima viene riscossa una debito, maggiori sono le possibilità di riceverlo. Ma non basta riscuotere, bisogna saper riscuotere.
Pertanto, il suggerimento è che l'amministratore non effettui, di propria iniziativa, la riscossione del debito, per non esporsi con i condomini. Dovrebbe ingaggiare una consulenza specializzata in riscossioni.
Molti credono che la riscossione possa essere effettuata solo dopo 30 giorni dalla scadenza del debito e che un'azione legale possa essere proposta solo dopo 90 giorni dalla scadenza, il che non è vero.
È di fondamentale importanza che l'amministratore, insieme all'amministratore esterno e alla consulenza di riscossione, stabiliscano una strategia di riscossione, determinando i termini di tolleranza e le azioni da intraprendere in ogni fase del processo di riscossione.
Un altro punto importante da sottolineare è che l'amministratore non può trascurare di riscuotere multe e interessi, né tantomeno concedere sconti sulle quote condominiali.
In nessun caso il debitore può essere costretto durante il processo di riscossione, sia esso giudiziale o stragiudiziale. Il suo nome non può essere divulgato in elenchi di inadempienti aperti ed esposti nei murales del condominio. La fornitura di gas e acqua non può essere interrotta, così come non potrà essere impedito l'utilizzo delle aree comuni dell'edificio, come sale feste, piscina e campi sportivi.
Cercare il dialogo è sempre l'opzione migliore, ma se la conversazione non sortisce effetto, il condominio deve avviare un'azione legale, poiché la stessa unità immobiliare garantirà l'esecuzione.
Marcio Panno Waknin è avvocato, specialista in Diritto Condominiale e socio dello studio Panno Waknin Sociedade de Advocacia.