マンション管理組合や管理会社が直面する最大の課題の一つ、滞納問題について解説します。滞納がもたらす影響と、効果的な督促方法について、専門家がアドバイスします。
マンションの滞納は、予定されていた収入の減少を招き、基本的なサービスの運営、他の居住者の負担増加、さらには居住者間の関係やマンション管理への影響など、様々な問題を引き起こします。
民法第1348条第7項には、「居住者からの貢献金の徴収、および、罰金および料金の賦課と徴収」と定められています。しかし、この徴収を効果的に行うにはどうすればよいのでしょうか？
通常、管理組合の理事長は、これらの督促を管理会社や会計事務所に委任しますが、監督を怠り、時間が経過するにつれて債務が増加してしまうことがあります。
債務は、早期に督促するほど回収の可能性が高まることが研究で証明されています。しかし、ただ督促するだけでなく、賢く督促する必要があります。
そのため、理事長自身が個人的に債務を督促し、居住者との関係を悪化させることを避けるために、専門の督促代行業者と契約することを推奨します。
多くの人が、債務の督促は支払期日から30日後から可能であり、訴訟は支払期日から90日後からしか提起できないと考えていますが、これは事実ではありません。
理事長、管理会社、督促代行業者が協力して、督促の「定規」を確立し、各段階での猶予期間と取るべき措置を決定することが非常に重要です。
また、理事長は罰金や遅延損害金の徴収を怠ったり、マンション管理費の割引を認めたりすることは決してできません。
いかなる場合でも、債務者は、訴訟または訴訟外の督促プロセス中に嫌がらせを受けることはできません。居住者向けの掲示板に公開された滞納者リストに名前を公表することもできません。また、ガスや水道の供給を停止したり、パーティールーム、プール、スポーツコートなどの共有エリアの使用を禁止したりすることもできません。
対話を試みることが常に最善の選択肢ですが、対話が効果的でない場合は、マンションの不動産自体が執行を保証するため、マンションは訴訟を起こすべきです。
Marcio Panno Wakninは弁護士であり、マンション法を専門としており、Panno Waknin法律事務所のパートナーです。