ミナスジェライス州裁判所が高級マンションで一般的な慣行を覆し、ペントハウス所有者に対する差別的な管理費の追加徴収を違法とする判決を下した。ベロオリゾンテ第5民事法廷のクラウジア・コスタ・クルス・テイシェイラ・フォンテス判事によるこの判決は、全住民に平等に利益をもたらす共通経費（玄関ロビーや清掃など）について、土地の理想的な所有割合に応じた按分を適用してはならないと定めている。今週木曜日に公表されたこの判決は、ブラジル全土の数千もの管理規約に影響を与え、総会における権利濫用に関する広範な法的先例を生み出す可能性がある。
法解釈を変えた具体的事案
ベロオリゾンテのローデス地区にあるマンションのペントハウス居住者が、月々の通常管理費が他の住戸の2倍以上であることを不服として提訴した。この住戸の土地理想所有割合は11.7831%で、管理業務、運営、人件費、共用エリアの維持費がこの割合で課されていた。ミナスジェライス州裁判所が依頼した鑑定書は、この不利益を確認した。ペントハウス所有者は、ポーターの給与、清掃用品、エレベーターの維持など、平等に享受するサービスに対して約101%多く支払っていたのである。
この区分所有者はまず、管理規約の見直しを求めて臨時総会を招集するなど、行政的な解決を試みた。しかし、按分基準の変更提案は他の住民の多数決で否決された。この否決は訴訟の争点となり、管理組合側は購入時に自由意志で受け入れた規約は尊重されるべきだと主張した。さらに、ペントハウスは専用のプールやレジャースペースを持つため、建物全体の構造維持により多くの負担がかかるとして、比例負担を正当化した。
権利濫用と管理組合自治の限界
判決理由において、クラウジア・フォンテス判事は、今後のマンション管理法の参考となる重要な区別を示した。判事は、民法が管理規約に按分ルールを定める自治権を認めていることを認めた。しかし、集団的意思の自治は無制限ではない。判事は、同等の利益の見返りなしに共通経費を不均衡に増やすことは、一人の区分所有者を犠牲にした集団の不当利得に当たると結論づけた。これは司法が防止すべき権利濫用である。
判決は経費の種類を明確に区分する基準を確立した。理想的な所有割合に応じた按分は、住戸の価値や広さに応じて変動する経費、または不均等に価値向上させる経費について引き続き有効である。判決は明確な例を挙げている：
- 建物の火災保険。
- 工事積立金や構造上の改良費。
- 水道・ガス代（個別メーター未設置の場合）。
一方、すべての住戸が平等に享受する経費は、均等に負担されるべきである。これには明確に以下が含まれる：
- ポーター、清掃、管理人の給与・法定福利費。
- 共用エリアの消耗品。
- エレベーター、セキュリティシステム、インターホンの維持費。
- 管理組合の管理運営費。
金銭返還と即時的な影響
判決の直接的な結果として、管理組合は、2020年8月17日に行われた按分変更を否決した総会以降にペントハウス所有者が過払いした全額を返還するよう命じられた。返還は単純な形で行われ、金銭的修正や利息は付かず、正確な額は判決確定手続きで算定される。この判決は第一審であり、控訴の可能性もあり、ミナスジェライス州裁判所に持ち込まれる可能性がある。不動産法専門家は、判決理由は強固で維持される可能性が高く、管理組合の理事や管理会社への警告となると評価している。
この事案はベロオリゾンテの一棟を超える意味を持つ。高級マンションでは、ステータスや専有面積の大きさが不均衡な負担につながるという繰り返しの緊張関係を浮き彫りにしている。クラウジア・フォンテス判事の判決は、司法がこうした慣行を契約の均衡と誠実義務の観点から精査し始めることを示している。判決は、連邦高等裁判所の判例を引用し、多数決の意思が抑圧の手段であってはならないという主張を強化している。
ブラジルにおけるマンション管理の新たなパラダイム
この判決は、住宅費と共同負担の公平性が大きく議論される時期に下された。管理会社や専門弁護士事務所は、この新しい理解に照らしてクライアントの管理規約を見直す必要がある。判決は正当な差別化を無効にするものではなく、発生するコストと論理的かつ比例的な関係を要求するものである。例えば、ペントハウスに専用プールがあれば、その維持費は全額ペントハウス所有者が負担すべきだが、建物全体の給水システムを支えるポンプの費用は別の扱いとなる可能性がある。
一般の区分所有者にとっては、この判決はエンパワーメントのメッセージである。不当な条項によって不利益を被っていると感じる人々は、強力な法的根拠を持って、まず総会で、必要なら裁判所で見直しを求めることができる。判決は、総会における多数決の力は、不当利得禁止のような基本的人権の中核によって制限されることを強調している。これは、より公正で透明性が高く、法律の精神に沿った、調和のとれた生活と公平な負担分担を実現するマンション管理への呼びかけである。
今後の展開
今後の注目点は二つある。個別事案としては、管理組合の弁護士が法定期間内に控訴する可能性があり、ミナスジェライス州裁判所の民事部に持ち込まれる可能性がある。並行して、この判決の広範な報道は、ブラジル全土で同様の訴訟を促進し、マンション管理法の解釈の統一を迫るだろう。専門家は、この問題が近いうちに連邦高等裁判所に持ち込まれ、全国的な判例が統一される可能性があると見ている。それまでの間、管理組合の理事は慎重に対応すべきである。按分基準を見直し、疑問があれば法的助言を求めて、将来の不当請求による負債を回避する必要がある。公正なマンション居住を求める闘いに、ミナスジェライス州の司法という強力な味方が加わった。