米纳斯吉拉斯州法院推翻了一项豪华公寓楼的常见做法，宣布对顶层公寓业主收取差异化和加价的公寓费为非法。贝洛奥里藏特第五民事法庭法官Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes作出的判决规定，按土地理想份额比例分摊不适用于所有住户同等受益的公共费用，如门卫和清洁。这项于本周四公布的裁决有可能影响全国数千份公寓公约，就业主大会中的权利滥用问题开创了具有广泛影响力的法律先例。
改变法律解释的具体案例
贝洛奥里藏特Lourdes街区一栋公寓楼的一位顶层公寓住户，在发现其每月普通公寓费用是其他公寓的两倍多后，将此事告上法庭。该单元占土地理想份额的11.7831%，并以此百分比为基础被征收行政、运营、人员及公共区域维护费用。米纳斯吉拉斯州法院委托的专家鉴定确认了损失：顶层公寓业主为同等享受的服务（如门卫工资、清洁材料和电梯维护）多支付了约101%。
该住户首先尝试行政解决方案，召集了一次特别全体大会以修订公约。然而，改变分摊标准的提案被其他大多数住户否决。这一拒绝成为案件的关键点，因为公寓管理方的辩护声称，购房时自由接受的公约具有至高无上的地位。他们还辩称，顶层公寓拥有游泳池和休闲区等专属区域，需要大楼结构维护付出更大努力，从而证明了按比例收费的合理性。
权利滥用与公寓自治的界限
在其法律依据中，法官Cláudia Fontes做出了一个关键区分，这有望成为公寓法的参考。她承认《民法典》赋予公约自主规定分摊规则的权力。然而，这种集体意愿的自治并非没有限制。法官得出结论，不成比例地提高公共费用，而没有相应的利益回报，构成了集体以牺牲单个住户为代价的不当得利。因此，这是一种法院可以且必须制止的权利滥用。
该判决为费用类型确立了分水岭。按理想份额比例的标准仍适用于随单元价值或面积变化，或使其价值不均等增加的支出。判决列举了明确的例子：
- 大楼保险费。
- 工程和结构性改良基金。
- 在未进行单独计量之前的水电燃气费用。
另一方面，共同且平等享受的费用应由所有单元平均分摊。这明确包括：
- 门卫、清洁和物业团队的工资及附加费。
- 公共区域的消耗品。
- 电梯、安保系统和对讲机的维护。
- 公寓的行政和管理费用。
财务退款与即时反响
作为判决的直接结果，该公寓被责令向顶层公寓业主返还自2020年8月17日拒绝修改方案的业主大会以来多付的所有款项。退款将以简单方式进行，不计货币修正或利息，确切金额将在判决执行阶段计算。该判决为一审判决，仍可上诉，可能被提交至米纳斯吉拉斯州法院。本报道采访的房地产法专家评估认为，该法律依据稳固，维持原判的可能性很高，可作为对公寓经理和管理公司的警示。
此案超越了贝洛奥里藏特那栋公寓楼的界限。它揭示了高端公寓中一个反复出现的紧张关系：地位感和更大的私人面积往往转化为不成比例的费用负担。法官Cláudia Fontes的裁决表明，法院将开始从合同平衡和客观诚信的角度审视这些做法，保护公寓集体中的少数群体。该判决引用了巴西高等法院已有的判例，强化了多数人意愿不能成为压迫工具的观点。
巴西公寓管理的新范式
这一司法裁决恰逢居住成本与集体收费公平性讨论热烈之际。公寓管理公司和专业律师事务所应依据这一新理解审查其客户的公约。该判决并未否定合法的差异化收费，但要求这些收费与产生的成本之间存在逻辑且成比例的关系。例如，如果顶层公寓拥有专属游泳池，其维护费用可完全由其承担，但服务整栋大楼水系统水泵的费用则可能有不同处理方式。
对于普通住户而言，信息是赋能。那些认为自己在公约中受到不公平条款损害的人，现在有了强有力的法律论据，首先可在业主大会上寻求修订，必要时可诉诸司法。该裁决强化了业主大会多数权力的界限在于基本权利的内核，如禁止不当得利。它呼吁更公平、透明且符合法律精神的公寓管理，法律精神旨在实现和谐共处与公平分担费用。
接下来会发生什么？
现在的期待是双重的。就具体案件而言，公寓管理方的律师有法定期限提起上诉，这可能导致问题被提交至米纳斯吉拉斯州法院的民事庭。与此同时，这一判决的广泛传播应会刺激全国范围内类似诉讼的浪潮，迫使公寓法律解释的标准化。专家认为，该问题不久可能会提交至巴西高等法院进行统一全国判例的审判。与此同时，对公寓经理的建议是谨慎行事：审查分摊标准，如有疑问，寻求法律咨询以避免因不当收费产生未来负债。追求公平的共居生活刚刚在米纳斯吉拉斯法院赢得了一位强大盟友。