يسرني أن أفتتح هذه الزاوية حول القانون العقاري في مجلة "عقارات وجوار". سنناقش شهريًا قضايا قانونية حديثة وذات صلة بالحياة العقارية. مشاركتكم مهمة جدًا. أرسلوا اقتراحاتكم وانتقاداتكم وإشاداتكم إلى البريد الإلكتروني condominio@pw.adv.br وسنكون سعداء بالرد.
في هذا العدد، سنتناول أحد أكبر المشاكل التي يواجهها مدراء الوحدات العقارية والمشرفون، وهي التأخر في السداد.
لا شك أن التأخر في سداد مستحقات الوحدات السكنية يؤدي إلى انخفاض الإيرادات المتوقعة، مما يتسبب في مشاكل أخرى مثل: تعطل الخدمات الأساسية، وزيادة الأعباء المالية على السكان الآخرين، وفي الحالات القصوى، يؤثر حتى على العلاقات بين السكان ومع إدارة الوحدة السكنية.
تنص المادة 1.348، البند السابع من القانون المدني على: "يختص مدير الوحدة السكنية بـ: تحصيل مساهمات السكان، وكذلك فرض وتحصيل الغرامات المستحقة". ولكن كيف يمكن تحصيل هذه المستحقات بكفاءة؟
عادةً ما يقوم مديرو الوحدات بتفويض شركات الإدارة أو المحاسبين بهذه التحصيلات خارج نطاق القضاء، لكنهم لا يشرفون عليها، مما يسمح للوقت بالمرور وزيادة الديون.
أثبتت الأبحاث أن كلما تم تحصيل الدين مبكرًا، زادت فرص استلامه. ولكن ليس كافيًا المطالبة بالسداد، بل يجب أن تعرف كيف تطالب.
لذلك، يُقترح ألا يقوم مدير الوحدة بنفسه بتحصيل الديون، لتجنب تعريض نفسه للمواقف مع السكان. يجب عليه التعاقد مع جهة استشارية متخصصة في التحصيل.
يعتقد الكثيرون أن التحصيل لا يمكن أن يتم إلا بعد 30 يومًا من تاريخ استحقاق الدين، وأن الدعوى القضائية لا يمكن رفعها إلا بعد 90 يومًا من تاريخ الاستحقاق، وهذا غير صحيح.
من الأهمية بمكان أن يضع مدير الوحدة، بالتعاون مع شركة الإدارة وجهة التحصيل الاستشارية، خطة تحصيل تحدد فترات السماح والإجراءات التي سيتم اتخاذها في كل مرحلة من مراحل عملية التحصيل.
نقطة أخرى مهمة يجب تسليط الضوء عليها هي أن مدير الوحدة لا يمكنه التوقف عن تحصيل الغرامات والفوائد، ناهيك عن منح خصومات على رسوم الوحدة السكنية.
لا يجوز بأي حال من الأحوال مضايقة المدين أثناء عملية التحصيل، سواء كانت قضائية أو خارج نطاق القضاء. لا يمكن نشر اسمه في قوائم المتأخرين عن السداد المفتوحة والمعلقة على لوحات الإعلانات في الوحدة السكنية. كما لا يمكن قطع إمدادات الغاز والمياه، ولا يمكن منع استخدام المناطق المشتركة في المبنى، مثل قاعات الحفلات وحمامات السباحة والملاعب الرياضية.
السعي للحوار هو دائمًا الخيار الأفضل، ولكن إذا لم ينجح الحوار، يجب على الوحدة السكنية رفع دعوى قضائية، حيث أن الوحدة العقارية نفسها ستضمن التنفيذ.
مارسيو بانو واكنين محامٍ متخصص في القانون العقاري وشريك في مكتب بانو واكنين للمحاماة.