Ja, die Stimmrechtsvollmacht in der Eigentümerversammlung (Assembleia de Condomínio) ist erlaubt – es sei denn, die Gemeinschaftsordnung des Gebäudes verbietet oder schränkt sie ein. Das brasilianische Zivilgesetzbuch (Código Civil) legt in Artikel 1.354 fest, dass die Mehrheit durch die Stimmen der anwesenden Wohnungseigentümer ermittelt wird und die Gemeinschaftsordnung die Regeln für die Ausübung des Stimmrechts und dessen Vertretungsform festlegt. In der Praxis bedeutet dies, dass der abwesende Wohnungseigentümer das Stimmrecht auf einen Dritten übertragen kann, sofern er die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung seines Gebäudes beachtet. Nachfolgend finden Sie die Regeln, die Grenzen und die Schritt-für-Schritt-Anleitung.
Ist die Stimmabgabe per Vollmacht in der Versammlung erlaubt?
Ja. Die Vollmacht für die Eigentümerversammlung ist das Instrument, das es dem Wohnungseigentümer, der nicht persönlich erscheinen kann, ermöglicht, über einen Vertreter an den Beschlussfassungen teilzunehmen. Sie dient dazu, dass das Gebäude auch dann weiterhin Entscheidungen treffen kann, wenn ein Großteil der Eigentümer abwesend ist – das bewahrt das Quorum und die Gültigkeit der Beschlüsse.
Der zentrale Punkt ist die Gemeinschaftsordnung. Da Artikel 1.354 des Código Civil die Form der Vertretung der Gemeinschaftsordnung überlässt, gelten folgende Auslegungen:
- Wenn die Gemeinschaftsordnung die Vollmacht erlaubt (der häufigste Fall), ist die Stimmabgabe durch einen Bevollmächtigten gültig und folgt den darin festgelegten Regeln;
- Wenn die Gemeinschaftsordnung die Vollmacht verbietet, darf die Vollmacht nicht verwendet werden – ein Beschluss, der dem widerspricht, ist anfechtbar;
- Wenn die Gemeinschaftsordnung schweigt, geht die herrschende Lehre und Rechtsprechung davon aus, dass die Stimmrechtsvollmacht zulässig ist, da das Teilnahmerecht des Wohnungseigentümers nicht einfach unterdrückt werden kann.
In allen Fällen muss der Bevollmächtigte das Originaldokument in der Versammlung vorlegen – fehlt es, ist die Stimme des Vertretenen ungültig.
Was sagt das Gesetz?
Artikel 1.354 des brasilianischen Zivilgesetzbuchs (Gesetz Nr. 10.406/2002) ist die Grundlage der Regel: „Sofern nichts anderes bestimmt ist, wird die Mehrheit durch die Stimmen der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer ermittelt, wobei die Gemeinschaftsordnung die Art und Weise der Ausübung des Stimmrechts und seiner Vertretung regelt.“ Mit anderen Worten: Das Gesetz verbietet die Vollmacht nicht – es überlässt der Gemeinschaftsordnung die Entscheidung darüber, wie das Stimmrecht ausgeübt und vertreten wird.
Zwei benachbarte Artikel ergänzen das Bild. Artikel 1.350 regelt das Beschlussfähigkeitsquorum der Versammlung (Hälfte der Wohnungseigentümer in erster Einberufung und beliebige Anzahl in zweiter Einberufung), was die Bedeutung der Vertretung für das Funktionieren des Gebäudes unterstreicht. Artikel 1.334 listet auf, was die Gemeinschaftsordnung enthalten muss, einschließlich der Rechte jedes Wohnungseigentümers und der Beschlussfassungsregeln – dort werden in der Regel die Vorschriften über Vollmachten festgelegt.
Neben dem Código Civil wird die Gemeinschaftsordnung oft durch die Hausordnung und durch Beschlüsse der Versammlungen selbst ergänzt. Daher ist bei der Erstellung einer Vollmacht das erste Dokument, das Sie lesen sollten, die beim Grundbuchamt (Cartório de Imóveis) eingetragene Gemeinschaftsordnung.
Regeln der Vollmacht
Für einen vollständigen Überblick über das Thema lohnt sich ein Blick auf den Artikel über die Verwendung von Vollmachten in der Eigentümerversammlung. Die wichtigsten praktischen Regeln sind die folgenden.
Wer kann den Wohnungseigentümer vertreten?
Das Gesetz verlangt nicht, dass der Bevollmächtigte selbst Wohnungseigentümer ist. Das Stimmrecht kann jeder geschäftsfähigen Person übertragen werden: Familienangehörigen, Nachbarn, Rechtsanwälten, Immobilienmaklern oder anderen Bewohnern. Die Gemeinschaftsordnung kann diese Wahl jedoch einschränken – einige Eigentümergemeinschaften akzeptieren nur Bevollmächtigte, die selbst Wohnungseigentümer sind, und andere verbieten, dass der Verwalter, Angestellte des Gebäudes oder Makler Vollmachten erhalten, wegen Interessenkonflikten. Prüfen Sie vor der Benennung einer Person, ob die Gemeinschaftsordnung Einschränkungen vorsieht.
Gültigkeitsdauer
Die Vollmacht kann auf bestimmte Zeit (bis zu einem Datum oder für eine bestimmte Versammlung) oder unbefristet erteilt werden. Idealerweise sollte sie die Versammlung benennen, für die sie bestimmt ist – allgemeine Vollmachten ohne zeitliche Begrenzung können angefochten werden und führen zu Unsicherheit darüber, über welchen Beschluss der Bevollmächtigte abstimmen darf. Eine Vollmacht, die für die Versammlung vom 20. März ausgestellt wurde, erschöpft sich mit dieser und berechtigt nicht zur Stimmabgabe in einer späteren Sitzung.
Beglaubigung und notarielle Beglaubigung
Das Código Civil akzeptiert die Vollmacht als Privaturkunde mit der einfachen Unterschrift des Vollmachtgebers – verlangt jedoch, dass das Dokument den Ort der Erstellung, die Angaben zum Vollmachtgeber und zum Bevollmächtigten, das Datum und den Zweck der Vollmacht enthält. Die notarielle Beglaubigung ist nur dann verpflichtend, wenn die Gemeinschaftsordnung dies vorsieht. Wenn die Gemeinschaftsordnung eine Beglaubigung verlangt, kann die ohne diese eingereichte Stimme abgelehnt werden; wenn sie keine verlangt, wird die Beglaubigung dennoch empfohlen, um eine Anfechtung der Gültigkeit des Dokuments zu vermeiden.
Gibt es eine Begrenzung der Vollmachten pro Person?
Das Gesetz begrenzt nicht die Anzahl der Vollmachten, die eine Person erhalten kann. Wenn die Gemeinschaftsordnung schweigt, kann ein einziger Bevollmächtigter mehrere Einheiten vertreten. Viele Gemeinschaftsordnungen begrenzen diese Anzahl jedoch – zum Beispiel eine maximale Anzahl von Vollmachten pro Person oder einen Prozentsatz der Stimmen der Eigentümergemeinschaft –, um zu verhindern, dass eine einzelne Person Entscheidungsmacht bei sensiblen Themen wie Bauarbeiten oder Nutzungsänderungen konzentriert. Überprüfen Sie den Wortlaut Ihrer Gemeinschaftsordnung und konsultieren Sie bei Unklarheiten über die Begrenzung vor der Versammlung einen Fachanwalt.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Stimmabgabe per Vollmacht
- 1. Lesen Sie die Gemeinschaftsordnung. Prüfen Sie, ob die Vollmacht erlaubt ist, wer Bevollmächtigter sein darf und ob es Anforderungen an die Beglaubigung oder eine Begrenzung der Vertretungen gibt.
- 2. Lesen Sie die Einladung zur Versammlung. Die Einladung kann eigene Regeln für diese Versammlung enthalten, einschließlich eines Vollmachtmusters.
- 3. Bereiten Sie das Dokument vor. Geben Sie den Wohnungseigentümer (Vollmachtgeber) und den Bevollmächtigten an, nennen Sie die Einheit, das Datum, die Versammlung, für die sie bestimmt ist, und die übertragenen Befugnisse – insbesondere das Stimmrecht.
- 4. Lassen Sie beglaubigen, falls erforderlich. Lassen Sie die Unterschrift des Vollmachtgebers notariell beglaubigen, wenn die Gemeinschaftsordnung oder die Einladung dies vorschreibt.
- 5. Reichen Sie das Original ein. Das Dokument muss dem Verwalter oder dem Sekretariat vor oder zu Beginn der Versammlung zur Prüfung und Registrierung vorgelegt werden.
- 6. Stimmen Sie gemäß dem Vertretenen ab. Der Bevollmächtigte nimmt an der Sitzung teil, als wäre er der Wohnungseigentümer, gibt die Stimme in dessen Namen ab und kann vorherige Stimmrechtsanweisungen erhalten – das verringert die Wahrscheinlichkeit von späteren Meinungsverschiedenheiten.
Häufig gestellte Fragen
Muss die Vollmacht notariell beglaubigt werden?
Nur, wenn die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft dies verlangt. Das Gesetz akzeptiert eine Privaturkunde mit der Unterschrift des Wohnungseigentümers, aber die notarielle Beglaubigung wird empfohlen, um der Versammlung Sicherheit zu geben und eine Anfechtung der Stimme zu vermeiden.
Darf der Verwalter per Vollmacht eines anderen Wohnungseigentümers stimmen?
Es gibt kein allgemeines gesetzliches Verbot, aber viele Gemeinschaftsordnungen verbieten es wegen Interessenkonflikten. Selbst wenn es erlaubt ist, wird die Praxis mit Vorsicht betrachtet: Der Verwalter würde seine eigene Stimme und die der Vertretenen bündeln, was sensible Beschlüsse verzerren kann.
Wie viele Vollmachten kann eine Person ansammeln?
Das hängt von der Gemeinschaftsordnung ab. Das Gesetz legt keine Grenze fest; wenn die Gemeinschaftsordnung schweigt, gibt es technisch gesehen keine Obergrenze. Gibt es eine schriftliche Begrenzung, können die Stimmen des Bevollmächtigten, der diese überschreitet, angefochten werden.
Gilt eine Vollmacht für mehrere Versammlungen?
Nur, wenn sie unbefristet oder mit weitreichender Gültigkeit erteilt wird. Die Vollmacht, die eine bestimmte Versammlung benennt, gilt nur für diese. Für jede neue Sitzung ist es sicherer, ein eigenes Dokument auszustellen.
Dieser Inhalt dient der Information und ersetzt keine Rechtsberatung.