Mit großem Vergnügen starte ich diese Kolumne über das Eigentumsrecht in der Zeitschrift Condomínios e Vizinhança. Jeden Monat werden wir aktuelle und relevante juristische Themen für das Leben in Eigentümergemeinschaften behandeln. Ihre Beteiligung ist von größter Bedeutung. Senden Sie Ihre Vorschläge, Kritik und Lob an die E-Mail-Adresse condominio@pw.adv.br, und wir werden uns freuen, Ihnen zu antworten.
In dieser Ausgabe sprechen wir über eines der größten Probleme, mit denen Verwalter und Manager konfrontiert sind: Zahlungsrückstände.
Wir haben keinen Zweifel daran, dass rückständige Zahlungen in Eigentümergemeinschaften zu geringeren Einnahmen als erwartet führen, was zu einer Reihe anderer Probleme führt, wie z. B. dem Betrieb grundlegender Dienstleistungen, erhöhten Ausgaben für die übrigen Bewohner und in extremeren Fällen sogar zu Spannungen zwischen den Bewohnern und der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.
Artikel 1.348, VII des Bürgerlichen Gesetzbuches besagt: „Dem Verwalter obliegt es, die Beiträge der Wohnungseigentümer einzuziehen sowie die fälligen Strafen zu verhängen und einzuziehen.“ Aber wie kann man diese Forderung effizient gestalten?
Im Allgemeinen delegieren Verwalter diese außergerichtlichen Forderungen an die Verwaltungsgesellschaft oder das Buchhaltungsbüro, überwachen sie jedoch nicht, lassen die Zeit verstreichen und die Schulden wachsen.
Untersuchungen haben bereits gezeigt, dass je früher eine Schuld eingetrieben wird, desto höher sind die Chancen, sie zu erhalten. Aber es reicht nicht aus, nur zu fordern, man muss wissen, wie man fordert.
Daher ist der Vorschlag, dass der Verwalter die Schulden nicht selbst eintreibt, um sich nicht den Bewohnern auszusetzen. Er sollte eine auf Forderungen spezialisierte Beratungsfirma beauftragen.
Viele glauben, dass die Forderung erst 30 Tage nach Fälligkeit der Schuld erfolgen kann und dass eine Klage erst 90 Tage nach Fälligkeit eingereicht werden kann, was nicht stimmt.
Es ist von größter Bedeutung, dass der Verwalter zusammen mit der Verwaltungsgesellschaft und der Forderungsberatung eine Forderungsstrategie festlegt, die Kulanzfristen und die bei jeder Stufe des Forderungsprozesses zu ergreifenden Maßnahmen bestimmt.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Verwalter keine Strafen und Zinsen einziehen darf, geschweige denn Rabatte auf die Eigentümergemeinschaftsgebühren gewähren darf.
Unter keinen Umständen darf der Schuldner während des Forderungsprozesses, sei er gerichtlich oder außergerichtlich, belästigt werden. Sein Name darf nicht in offenen Listen von säumigen Zahlern veröffentlicht werden, die an den Wänden der Eigentümergemeinschaft ausgehängt werden. Auch die Versorgung mit Gas und Wasser darf nicht unterbrochen werden, ebenso wenig wie die Nutzung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes, wie z. B. Festsäle, Schwimmbäder und Sportplätze, verboten werden darf.
Das Suchen des Dialogs ist immer die beste Option, aber wenn das Gespräch nicht fruchtet, sollte die Eigentümergemeinschaft eine Klage einreichen, da die Immobilie selbst die Zwangsvollstreckung garantiert.
Marcio Panno Waknin ist Anwalt, Spezialist für Eigentumsrecht und Partner des Büros Panno Waknin Sociedade de Advocacia.