在公寓中，法律将欠费罚款限制在欠款金额的2%以内，外加逾期利息（若公约未规定其他比例，则为每月1%）和通胀调整。这一上限规定在《民法典》第1336条第1款中，适用于所有逾期缴纳的公寓费用，无论是常规还是特别费用。超出这些限额的收费属于滥用，可在法庭上提出质疑。本指南将帮助您了解法律允许收取的费用、哪些行为构成滥用，以及双方应如何应对。
法律允许向欠费者收取哪些费用
收费的法律依据是《民法典》（第10.406/2002号法律）。第1336条第1款规定，未缴纳费用的业主需承担约定的逾期利息，若无约定则为每月1%，外加最高为欠款金额2%的罚款。也就是说，法律允许收取罚款、利息和通胀调整——但为每一项都设定了明确的上限。
在实践中，合法收费由以下三项构成：
- 逾期罚款：对延迟的惩罚，限于欠款金额的2%；
- 逾期利息：对延迟时间的补偿，利率由公约规定，若无规定则为每月1%；
- 通胀调整：根据官方指数调整金额以补偿期间通货膨胀。
这些费用适用于常规和特别费用，以及业主大会合法批准的其他财务义务。公寓法律的一般规则汇总于公寓法律与权利指南。
2%罚款：法律上限
逾期罚款是一种惩罚，而非收入来源。因此法律设定了上限：欠款金额的2%。具体比例可由公寓公约或业主大会决议确定，但不得超过此上限。公约中规定罚款超过2%的条款被判例视为滥用，可在法庭上予以减少。
罚款仅一次性适用于逾期费用金额——不适用于利息、其他罚款或数月累计余额。仅用于说明算术计算的示例：一笔R$400.00的欠费，法定最高罚款为R$8.00（2%）。但适用于您公寓的比例应以公约为准——绝不能超过法定上限。
利息与通胀调整
逾期利息。公约可规定适用利率。若无规定，则适用法定标准每月1%（《民法典》第1336条第1款）。利息自费用到期日起按逾期天数按比例计算（按日计算），不得复利——法院不接受利滚利。
通胀调整。逾期费用随时间贬值，通胀调整可补偿该价值。即使公约未规定，也需支付通胀调整，因为它属于债权本身，通常遵循官方通胀指数（如巴西的INPC、IPCA等），具体依公约或法院裁定。利息与通胀调整可叠加，因为两者性质不同。
在计算欠款时，通常先对本金进行通胀调整；然后对调整后的金额计算利息；最后对欠款总额计算罚款。建议在公约及发给债务人的计算明细中明确计算基数，以避免争议。
哪些收费属于滥用
合法费用不能成为胁迫工具或盈利来源。以下做法被视为滥用——并可提出异议：
- 罚款超过欠款2%，即使公约中有规定；
- 利息高于约定利率，或无约定时高于每月1%；
- 复利（利滚利）和重复罚款；
- 管理费或催收费用未经公约规定且未经业主大会批准；
- 断水断电作为施压手段；
- 阻止住户进入其自有单元、车库或生活必需的公共区域；
- 公开羞辱欠费者，如公布欠费名单或广泛传播欠费信息。
如果账单中出现任何此类收费，欠费者应书面要求提供计算明细并记录质疑。要了解欠费情况下双方的权利和义务，请阅读关于公寓欠费的文章。
如何无冲突地催收
对于公寓而言，催收既是权利也是义务：欠费会损害共同预算，并加重所有住户的负担。协议与诉讼之间的区别在于催收方式。
- 制定明确规则：在公约中规定罚款、利息和通胀调整，并向所有业主公布；
- 书面通知：到期提醒，以及逾期后采取任何措施前的正式、清晰且尊重的沟通；
- 提供协商：允许分期偿还欠款及费用，最好经业主大会批准；
- 记录一切：会议纪要、通知、个人账单和收据；
- 尝试调解后再诉讼——大部分公寓纠纷可通过调解解决；
- 必要时通过律师走司法途径——已登记的公约是法外执行依据（《民事诉讼法》第784条第X项），允许直接执行债权；
- 维护邻里关系：非个人化、透明的催收，如物业管理人职责指南所建议。
常见问题
公寓逾期罚款的最高金额是多少？
根据《民法典》第1336条第1款，罚款限于逾期费用金额的2%，外加逾期利息和通胀调整。高于此比例即属滥用，即使公约中有规定也不例外。
公寓可以在公约无规定的情况下收取每月1%的利息吗？
可以。当公约未作规定时，法律本身规定了每月1%的标准。若有规定，则按约定利率执行，只要合理且合法。
罚款也适用于特别费用吗？
是的。《民法典》第1336条第1款的规则适用于所有公寓费用，包括常规和特别费用，只要经业主大会合法批准。公约中规定的基金和其他费用也遵循相同逻辑。
我被收取了超出法定限额的费用，该怎么办？
书面要求提供欠款计算明细，对收费提出异议，并尝试与物业管理人达成协议。若无解决方案，请寻求法律帮助：欠费者应支付应付款项，但无需支付非法费用。
本文基于2026年8月生效的法律。
本文仅供参考，不构成法律咨询。