A inadimplência condominial permite ao condomínio cobrar do devedor a multa moratória de até 2% e juros de 1% ao mês quando a convenção não fixar outros, além da correção monetária do débito, conforme o Art. 1.336, § 1º, do Código Civil. A base da cobrança é a cota vencida e não paga, e o devedor não pode ser constrangido publicamente nem ter serviços essenciais cortados. Antes de judicializar, veja as regras de leis e direitos do condômino e como funciona a cobrança formal em assembleia: o uso de procurações em assembleia de condomínio. Consulte a íntegra da lei no site oficial: Código Civil (Lei 10.406/2002).
Nesta edição, vamos falar de um dos maiores problemas enfrentados por síndicos e gestores, a inadimplência.
Não temos dãvidas que a inadimplência condominial gera receitas menores do que previstas, acarretando diversos outros problemas como: funcionamento de serviços básicos, aumento de gasto dos demais moradores e, em casos mais extremos, até no relacionamento entre os condôminos e com a administração do condomínio.
O Artigo 1.348, VII do Código Civil diz que !£Compete ao síndico: cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas!. Mas como fazer essa cobrança de forma eficiente?
Geralmente, os síndicos delegam à administradora ou contabilidade estas cobranças extrajudiciais, mas não supervisionam, deixando o tempo passar e a dívida aumentar.
Pesquisas já comprovaram que quanto antes for cobrada a dívida, maiores as chances de receber. Mas não basta cobrar, tem que saber cobrar.
Portando, a sugestão é que o síndico não faça, por conta própria, a cobrança da dívida, para não se expor com os condôminos. Ele deve contratar uma assessoria especializada em cobranças.
Muitos acreditam que a cobrança só pode ser realizada após 30 dias do vencimento da dívida e que uma ação judicial só pode ser proposta após 90 dias do vencimento, o que não é verdade.
0 de suma importância que o síndico, em conjunto com a administradora e a assessoria de cobrança estabeleçam uma régua de cobrança, determinando os prazos de tolerância e as ações a serem tomadas em cada etapa do processo de cobrança.
Outro ponto importante de destacar é que o síndico não pode deixar de cobrar multas e juros, muito menos conceder descontos nas taxas condominiais.
Em hipótese alguma o devedor pode ser constrangido durante o processo de cobrança, seja ela judicial ou extrajudicial. O seu nome não pode ser divulgado em listas de inadimplentes abertas e fixadas nos murais do condomínio. O fornecimento de gás e água também não pode ser interrompido, assim como não poderá ser vedada a utilização das áreas comuns da edificação, tais como salões de festa, piscina e quadra de esportes.
Buscar o diálogo é sempre a melhor opção, mas se a conversa não surtir efeito, o condomínio deve ingressar com uma ação judicial, uma vez que a própria unidade imobiliária garantirá a execução.
Marcio Panno Waknin é advogado, especialista em Direito Condominial e sócio do escritório Panno Waknin Sociedade de Advocacia.
