Con un inmenso placer estreno esta columna sobre Derecho Condominial en la Revista Condominios y Vecindad. Cada mes abordaremos temas jurídicos actuales y relevantes para la vida en condominio. Tu participación es de suma importancia. Envía tus sugerencias, críticas y elogios al correo electrónico condominio@pw.adv.br y tendremos el placer de responder.
En esta edición, hablaremos de uno de los mayores problemas que enfrentan los síndicos y administradores: la morosidad.
No tenemos dudas de que la morosidad en condominios genera ingresos menores a los previstos, acarreando diversos otros problemas como: funcionamiento de servicios básicos, aumento de gastos para los demás residentes y, en casos más extremos, incluso afectando la relación entre los condóminos y con la administración del condominio.
El Artículo 1.348, VII del Código Civil dice que "Compete al síndico: cobrar de los condóminos sus contribuciones, así como imponer y cobrar las multas debidas". ¿Pero cómo realizar esta cobranza de manera eficiente?
Generalmente, los síndicos delegan a la administradora o a la contabilidad estas cobranzas extrajudiciales, pero no supervisan, dejando pasar el tiempo y que la deuda aumente.
Investigaciones ya han comprobado que cuanto antes se cobre una deuda, mayores son las posibilidades de recibirla. Pero no basta con cobrar, hay que saber cobrar.
Por lo tanto, la sugerencia es que el síndico no realice, por cuenta propia, la cobranza de la deuda, para no exponerse ante los condóminos. Debe contratar una asesoría especializada en cobranzas.
Muchos creen que la cobranza solo puede realizarse después de 30 días del vencimiento de la deuda y que una acción judicial solo puede interponerse después de 90 días del vencimiento, lo cual no es cierto.
Es de suma importancia que el síndico, en conjunto con la administradora y la asesoría de cobranza, establezcan una estrategia de cobranza, determinando los plazos de tolerancia y las acciones a tomar en cada etapa del proceso de cobranza.
Otro punto importante a destacar es que el síndico no puede dejar de cobrar multas e intereses, y mucho menos conceder descuentos en las cuotas de condominio.
Bajo ninguna circunstancia el deudor puede ser coaccionado durante el proceso de cobranza, ya sea judicial o extrajudicial. Su nombre no puede ser divulgado en listas de morosos abiertas y fijadas en los murales del condominio. El suministro de gas y agua tampoco puede ser interrumpido, así como no se podrá vedar la utilización de las áreas comunes de la edificación, tales como salones de fiesta, piscina y cancha deportiva.
Buscar el diálogo es siempre la mejor opción, pero si la conversación no surte efecto, el condominio debe iniciar una acción judicial, ya que la propia unidad inmobiliaria garantizará la ejecución.
Marcio Panno Waknin es abogado, especialista en Derecho Condominial y socio del despacho Panno Waknin Sociedade de Advocacia.