Em condomínio, a multa por inadimplência é limitada pela lei a até 2% do valor do débito, somada aos juros de mora (1% ao mês quando a convenção não define outro percentual) e à correção monetária. Esse teto está no art. 1.336, § 1º, do Código Civil, e vale para toda contribuição condominial atrasada, ordinária ou extraordinária. Cobrança acima desses limites é abusiva e pode ser questionada na Justiça. Neste guia você entende o que a lei permite cobrar, o que configura abuso e como agir dos dois lados da mesa.
O que a lei permite cobrar do inadimplente
A base legal da cobrança está no Código Civil (Lei 10.406/2002). O art. 1.336, § 1º, prevê que o condômino que não paga sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, na falta de previsão, aos de 1% ao mês, além de multa de até 2% sobre o débito. Ou seja: a lei permite multa, juros e correção — mas fixa tetos claros para cada um deles.
Na prática, a cobrança legítima é composta por três encargos:
- Multa moratória: penalidade pelo atraso, limitada a 2% do valor da contribuição em atraso;
- Juros de mora: remuneração pelo tempo de atraso, com taxa definida na convenção ou, no silêncio dela, de 1% ao mês;
- Correção monetária: atualização do valor para recompor a inflação do período, com base em índice oficial.
Esses encargos incidem sobre cotas ordinárias e extraordinárias e sobre outras obrigações financeiras legitimamente aprovadas em assembleia. As regras gerais do direito condominial estão reunidas no guia de Leis & Direitos do condomínio.
Multa de 2%: o limite legal
A multa por atraso é uma penalidade, não uma fonte de receita. Por isso a lei fixa o teto: até 2% do valor do débito. O percentual exato pode ser definido na convenção do condomínio ou por deliberação em assembleia, desde que não ultrapasse esse limite. Cláusula convencional que exige multa acima de 2% é considerada abusiva pela jurisprudência e pode ser reduzida em juízo.
A multa incide uma única vez sobre o valor da contribuição em atraso — não sobre juros, não sobre outras multas e não sobre o saldo de vários meses somados. Exemplo apenas para ilustrar o cálculo aritmético: em uma cota de R$ 400,00 atrasada, a multa máxima legal seria de R$ 8,00 (2%). O percentual aplicável ao seu condomínio, porém, é o da convenção — nunca acima do teto legal.
Juros e correção monetária
Juros de mora. A convenção pode estipular a taxa aplicável. Sem previsão, vale o padrão legal de 1% ao mês (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). Os juros correm desde o vencimento da cota, proporcionalmente aos dias de atraso (pro rata die), e não podem ser capitalizados — a cobrança de juros sobre juros é rejeitada pelos tribunais.
Correção monetária. A cota atrasada perde poder de compra com o tempo, e a correção recompõe esse valor. Ela é devida mesmo sem previsão na convenção, porque integra o próprio crédito, e costuma seguir índice oficial de inflação (INPC, IPCA ou similar), conforme a convenção ou o que for fixado em juízo. Juros e correção se cumulam, pois são encargos de natureza distinta.
Na composição do débito, o mais comum é aplicar primeiro a correção sobre o valor principal; sobre o valor corrigido incidem os juros; e sobre o débito, a multa. É recomendável que a base de cálculo fique expressa na convenção e na memória de cálculo enviada ao devedor, para evitar discussões.
Quais cobranças são abusivas
Encargos legítimos não podem virar instrumento de constrangimento nem fonte de lucro. São consideradas abusivas — e podem ser contestadas — as seguintes práticas:
- Multa acima de 2% do débito, ainda que prevista na convenção;
- Juros acima da taxa convencional ou, sem previsão, acima de 1% ao mês;
- Juros sobre juros (capitalização) e multa sobre multa;
- Taxas administrativas ou honorários de cobrança sem previsão na convenção e sem aprovação em assembleia;
- Corte de água ou de energia elétrica da unidade como forma de pressão;
- Impedir o acesso do morador à própria unidade, à garagem ou a áreas comuns indispensáveis à moradia;
- Exposição vexatória do devedor, como listas públicas de constrangimento ou divulgação ampla do débito.
Se qualquer dessas cobranças aparecer no boleto, o devedor deve pedir a memória de cálculo por escrito e registrar o questionamento. Para entender os direitos e deveres das duas partes em situações de débito, leia o artigo sobre inadimplência em condomínios.
Como cobrar sem conflito
Para o condomínio, cobrar é direito e obrigação: a inadimplência compromete o orçamento comum e pesa sobre todos os moradores. O que separa o acordo do processo é a forma de cobrar.
- Tenha regras claras: multa, juros e correção definidos na convenção e divulgados a todos os condôminos;
- Notifique por escrito: aviso de vencimento e, no atraso, uma comunicação formal, clara e respeitosa antes de qualquer medida;
- Ofereça negociação: parcelamento do débito com os encargos, de preferência aprovado em assembleia;
- Documente tudo: atas, comunicados, extratos individuais e comprovantes;
- Tente a mediação antes do processo — grande parte dos conflitos condominiais se resolve em conciliação;
- Recorra à via judicial com advogado quando necessário — a convenção registrada é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC), o que permite a execução direta do crédito;
- Preserve a convivência: cobrança impessoal e transparente, como orienta o guia de gestão e atribuições do síndico.
Perguntas frequentes
Qual é o valor máximo da multa por atraso no condomínio?
A multa é limitada a 2% do valor da contribuição em atraso, conforme o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, somada aos juros de mora e à correção monetária. Percentual superior é abusivo, mesmo que conste da convenção.
O condomínio pode cobrar juros de 1% ao mês sem previsão na convenção?
Sim. Quando a convenção é silenciosa, a própria lei define o padrão de 1% ao mês. Havendo previsão, prevalece a taxa convencional, desde que razoável e dentro da legalidade.
A multa vale também para cotas extraordinárias?
Sim. A regra do art. 1.336, § 1º, do Código Civil alcança as contribuições condominiais em geral, ordinárias e extraordinárias, desde que legitimamente aprovadas em assembleia. Fundos e demais taxas previstos na convenção seguem a mesma lógica.
Fui cobrado acima dos limites legais. O que fazer?
Peça por escrito a memória de cálculo do débito, conteste a cobrança e tente um acordo com o síndico. Se não houver solução, procure assistência jurídica: o devedor deve pagar o que é devido, mas não encargos ilegais.
Conteúdo baseado na legislação em vigor em agosto de 2026.
Este conteúdo é informativo e não substitui consultoria jurídica.