Да, голосование по доверенности на собрании кондоминиума разрешено — за исключением случаев, когда устав здания это запрещает или ограничивает. Гражданский кодекс Бразилии в статье 1.354 устанавливает, что большинство определяется по голосам присутствующих собственников, а правила осуществления голоса и форма представительства регулируются уставом. На практике это означает, что отсутствующий собственник может передать третьему лицу право голоса от своего имени, при условии соблюдения положений устава своего дома. Ниже приведены правила, ограничения и пошаговая инструкция.
Разрешено ли голосовать по доверенности на собрании?
Да. Доверенность на собрание кондоминиума — это инструмент, позволяющий собственнику, который не может присутствовать лично, участвовать в обсуждениях через представителя. Она существует для того, чтобы дом продолжал принимать решения, даже когда значительная часть жильцов отсутствует, — это сохраняет кворум и действительность решений.
Ключевой момент — устав. Поскольку статья 1.354 Гражданского кодекса оставляет форму представительства на усмотрение устава, применяются следующие толкования:
- если устав разрешает доверенность (наиболее распространенный случай), голосование через представителя действительно и следует правилам устава;
- если устав запрещает, доверенность использовать нельзя — решение, принятое с нарушением этого запрета, может быть оспорено;
- если устав умалчивает, доктрина и судебная практика в большинстве случаев признают голосование по доверенности допустимым, поскольку право собственника на участие не может быть просто так отменено.
Во всех случаях представитель должен предъявить оригинал документа на собрании — его отсутствие делает голос представляемого недействительным.
Что говорит закон
Статья 1.354 Гражданского кодекса Бразилии (Закон № 10.406/2002) является основой правила: «если не установлено иное, большинство определяется по голосам собственников, присутствующих на собрании, при этом устав регулирует порядок осуществления права голоса и форму представительства». Другими словами, закон не запрещает доверенность — он передает уставу решение о том, как будет осуществляться и представляться голос.
Две соседние статьи дополняют картину. Статья 1.350 касается кворума для проведения собрания (половина собственников при первом созыве и любое количество при втором), что подчеркивает важность представительства для функционирования дома. Статья 1.334 перечисляет, что должен содержать устав, включая права каждого собственника и правила голосования — именно там обычно прописываются нормы о доверенностях.
Помимо Гражданского кодекса, устав обычно дополняется внутренним регламентом и решениями самих собраний. Поэтому, готовя доверенность, первым документом, который следует изучить, является устав, зарегистрированный в органе регистрации недвижимости.
Правила оформления доверенности
Для полного обзора темы стоит ознакомиться со статьей об использовании доверенностей на собрании кондоминиума. Наиболее востребованные практические правила приведены ниже.
Кто может представлять собственника
Закон не требует, чтобы представитель был собственником. Голос может быть делегирован любому дееспособному лицу: родственнику, соседу, адвокату, риелтору или другому жильцу. Однако устав может ограничивать этот выбор — некоторые кондоминиумы принимают только представителей из числа собственников, а другие запрещают управляющему, сотрудникам дома или риелторам получать доверенности из-за конфликта интересов. Прежде чем назначить кого-либо, проверьте, нет ли в уставе соответствующих ограничений.
Срок действия
Доверенность может быть срочной (до определенной даты или для конкретного собрания) или бессрочной. В идеале она должна указывать собрание, для которого предназначена — общие доверенности без срока могут быть оспорены и вызывают неопределенность относительно того, по каким вопросам представитель может голосовать. Например, доверенность, выданная для собрания 20 марта, действует только на нем и не дает права голоса на последующих встречах.
Заверение и нотариальное удостоверение подписи
Гражданский кодекс допускает доверенность в простой письменной форме с простой подписью доверителя, но требует, чтобы в документе были указаны место составления, данные доверителя и представителя, дата и цель поручения. Нотариальное удостоверение подписи обязательно только в том случае, если это предусмотрено уставом. Если устав требует заверенной подписи, голос без нее может быть отклонен; если не требует, заверение все равно рекомендуется для избежания оспаривания действительности документа.
Есть ли ограничение на количество доверенностей на одно лицо?
Закон не ограничивает количество доверенностей, которые может получить одно лицо. Если устав умалчивает, один представитель может представлять несколько квартир. Однако многие уставы ограничивают это количество — например, максимум доверенностей на одно лицо или процент от общего числа голосов в кондоминиуме — именно для того, чтобы один человек не сосредоточил в своих руках право принятия решений по чувствительным вопросам, таким как ремонт или изменение назначения помещений. Проверьте текст вашего устава, и при сомнениях относительно лимита проконсультируйтесь с юристом до собрания.
Пошаговая инструкция для голосования по доверенности
- 1. Изучите устав. Проверьте, разрешена ли доверенность, кто может быть представителем, есть ли требования к заверению или ограничения по количеству представительств.
- 2. Прочитайте уведомление о собрании. В уведомлении могут быть указаны особые правила именно для этого собрания, включая образец доверенности.
- 3. Подготовьте документ. Укажите данные собственника (доверителя) и представителя, номер квартиры, дату, собрание, для которого предназначена доверенность, и предоставленные полномочия — особенно право голоса.
- 4. Заверьте, если требуется. Удостоверьте подпись доверителя, если это требует устав или уведомление.
- 5. Передайте оригинал. Документ должен быть передан управляющему или секретарю до или в начале собрания для проверки и регистрации.
- 6. Голосуйте согласно инструкциям представляемого. Представитель участвует в собрании как сам собственник, голосует от его имени и может получить предварительные указания по голосованию — это снижает риск разногласий впоследствии.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли заверять доверенность у нотариуса?
Только если это требует устав кондоминиума. Закон допускает простую письменную форму с подписью собственника, но нотариальное заверение рекомендуется для обеспечения уверенности собрания и предотвращения оспаривания голоса.
Может ли управляющий голосовать по доверенности другого собственника?
Общего законодательного запрета нет, но многие уставы запрещают это из-за конфликта интересов. Даже когда разрешено, к такой практике относятся с осторожностью: управляющий сосредоточил бы свой собственный голос и голоса представляемых, что может исказить обсуждение важных вопросов.
Сколько доверенностей может накопить одно лицо?
Зависит от устава. Закон не устанавливает лимита; если документ кондоминиума умалчивает, технически верхнего предела нет. Если лимит прописан, голоса представителя, нарушившего его, могут быть оспорены.
Может ли одна доверенность действовать на нескольких собраниях?
Только если она выдана на неопределенный срок или с широким сроком действия. Доверенность, указывающая конкретное собрание, действительна только для него. Для каждого нового собрания безопаснее оформлять отдельный документ.
Данный материал носит информационный характер и не заменяет юридическую консультацию.