С огромным удовольствием я открываю эту колонку о кондоминиальном праве в журнале "Condomínios e Vizinhança". Каждый месяц мы будем освещать актуальные и важные юридические вопросы, касающиеся жизни кондоминиумов. Ваше участие имеет первостепенное значение. Присылайте свои предложения, критику и комплименты на электронную почту condominio@pw.adv.br, и мы с удовольствием ответим.
В этом выпуске мы поговорим об одной из самых серьезных проблем, с которой сталкиваются управляющие и менеджеры, — о просрочке платежей.
Нет сомнений, что просрочка платежей в кондоминиумах приводит к снижению доходов по сравнению с прогнозируемыми, вызывая множество других проблем, таких как: сбои в работе основных служб, увеличение расходов для остальных жильцов и, в крайних случаях, даже ухудшение отношений между жильцами и с управлением кондоминиумом.
Статья 1.348, пункт VII Гражданского кодекса гласит: "!£Обязанности управляющего: взимать с жильцов их взносы, а также налагать и взимать причитающиеся штрафы!". Но как эффективно осуществлять эту взыскание?
Обычно управляющие делегируют досудебное взыскание управляющей компании или бухгалтерии, но не контролируют процесс, позволяя времени идти, а долгу расти.
Исследования уже доказали, что чем раньше взыскивается долг, тем выше шансы на его получение. Но недостаточно просто требовать, нужно уметь требовать.
Поэтому рекомендуется, чтобы управляющий не занимался взысканием долга самостоятельно, чтобы не ставить себя в неудобное положение перед жильцами. Ему следует нанять специализированную службу по взысканию долгов.
Многие считают, что взыскание может быть произведено только через 30 дней после наступления срока платежа, а судебный иск может быть подан только через 90 дней после наступления срока, что не соответствует действительности.
Крайне важно, чтобы управляющий совместно с управляющей компанией и службой взыскания разработали план взыскания, определяющий сроки толерантности и действия, которые будут предприняты на каждом этапе процесса взыскания.
Еще один важный момент, который следует отметить: управляющий не может отказываться от взыскания штрафов и процентов, тем более не может предоставлять скидки на платежи за кондоминиум.
Ни при каких обстоятельствах должник не может быть подвергнут давлению в процессе взыскания, будь то судебное или досудебное. Его имя не может быть опубликовано в открытых списках должников, размещенных на досках объявлений кондоминиума. Также не может быть прекращена подача газа и воды, равно как и не может быть запрещено использование общих зон здания, таких как банкетные залы, бассейн и спортивные площадки.
Поиск диалога — всегда лучший вариант, но если разговор не приносит результатов, кондоминиум должен подать судебный иск, поскольку сама недвижимость будет гарантией исполнения.
Марсио Панно Вакнин — юрист, специалист по кондоминиальному праву и партнер юридической фирмы Panno Waknin Sociedade de Advocacia.